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案例赏析:物业若需转按揭 交易合同要慎签

来源:365地产家居网 2015-04-29 10:01

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案例回放: 
 
    钟某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业,与卖方李某及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》,同时A中介公司收取了钟某所交的2000元购房定金。随后,钟某了解到该物业在银行的抵押货款期限未满一年,未到可以办理转按揭的期限,遂向A中介公司要求终止《房屋买卖合同》并取回其已交购房定金。A中介公司认为,在签订《房屋买卖合同》前,他们已告知钟某该物业的房地产抵押期限还不满一年,卖方已表示愿意以现金方式提前还清剩余抵押货款并支付违约金,因此,钟某要求终止合同的行为属于违约,定金将不予退还。钟某即向广州市房地产中介管理服务所投诉A中介公司在交易过程中隐瞒实情、违规代理出售抵押货款不足一年的房产,要求中介公司返还所收2000元购房定金,同时终止他与A中介公司签署的各项合同。

案例分析

    一般情况下,银行房地产抵押贷款合同中都有明确规定:抵押贷款未满一年的不能够办理转按揭手续;如确有特殊情况,可向银行提出书面申请,经银行批准并履行一定程序后,才可办理提前还贷手续。因此,类似的案例要视具体情况才能给出具体分析。如果卖方及中介公司在签订《房屋买卖合同》前就抵押贷款转按揭或提前还贷情况向买方做出过详细解释,买方接受卖方和中介公司建议的(有据可查或在合同中有所约定),则买方终止合同的行为属于违约;如果买方对于卖方房屋抵押贷款情况并不知晓,或者不愿意接受卖方和中介公司建议办理转按揭或提前还贷,则有权要求取消买卖关系。
    为避免类似纠纷产生,中介公司在促成有关需要办理转按揭手续的二手物业交易时务必注意:将有关办理转按揭的手续及规定向买卖双方当事人做出详细解释,尤其是对那些可能影响到合同履行的相关规定,更要着重给予强调,尽力协助买卖双方当事人顺利完成交易。
    同时,买卖双方务必注意:若遇到如本案例中"银行住房抵押贷款未满一年"的情况,在签署《房屋买卖合同》时将细节事项一一列明(如提前还贷的违约金由谁承担;如果银行不同意卖方提前还贷应如何解除合同或由谁承担法律责任等条款),对避免产生纠纷很有必要。
    一般情况下,银行办理转按揭的程序是:①银行重新审核"按揭房"的合法性,并按照新买家的收入情况,重新审核房屋新买家也就是新借款人的还款能力,确定新买家的贷款金额、期限和利率。②银行核实新的保证人资格(新建商品房一般为房地产开发商)或落实新的抵押物。③银行对新买家的资信情况审核合格后,如果房地产权证还没有办理的,新买家可与开发商签订新的购房合同;如果产权证已经办理,新旧买家签订购房合同。④如果新买家以新购买的房屋作为抵押物,还须重新为抵押物办理保险。⑤银行与新买家就新的贷款金额和抵押物签订借款合同、保证合同、抵押合同,到房地产管理部门办理房地产抵押变更登记手续,发放贷款,同时,终止原借款合同,收回原贷款,撤销原抵押登记。返回重庆二手房首页

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