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重庆二手房>资讯>正文

忽视《睇楼纸》条款 买方可能蒙受损失

来源:365地产家居网 2015-04-27 11:07

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案例回放:
 
    唐某欲购买放盘于A中介公司的一处物业,与卖方梁某及A中介公司签订了三方《买卖确认书》,约定"在办理过户手续之前,买方必须向卖方支付10万元的首期房款"。唐某依据合同约定支付了 1万元购房定金给中介公司为在《买卖确认书》约定的时间内付清首期楼款,唐某出售了现有住房。其后,A中介公司及卖方梁某却不积极履约,一再拖延时间,不办理该物业的交易手续。唐某在此期间了解到该物业产权人并非梁某,而是其兄,而且在签订《买卖确认书》之前,梁某未取得该物业业主的委托书,对该物业没有处置权,所以,己签订的《买卖确认书》应属可撤销合同。几经周折之后,唐某收回了所交定金。
    事隔一月,A中介公司來电告知唐某,其子通过其他中介公司购买了该物业,他们认为唐某与梁某存在私下交易,违反了其在"睇楼纸”上所签 "本人或本人的家属、授权人、委托人、代理人保证不会直接或通过其他房地产公司与该楼宇之楼主联系。如果本人或本人的亲属、授权人、委托人、代理人并非通过本中介方购买/租赁,本人须向本中介方支付违约金即成交价的10%或者租金的2倍作为赔偿"的约定,因此,他们要求唐某赔偿违约金。
    唐某认为其是被A中介公司经纪人员哄骗才在“睇楼纸"上签字的,并被误导签订了《买卖确认书》,现在又被诬陷与梁某私下购楼,遂向广州市房地产中介服务管理所投诉了A中介公司。

案例分析

    根据广州市房地产买卖管理规定:二手房地产买卖,卖方必须提交的资料有房地产权证、产权人合法的身份证明,对于共同共有的房地产,还须提交房地产共有凭证及共有人对房地产买卖的征询意见;买方应提交合法的身份证明。
    房地产转让合同(协议)是房地产出让人与受让人秉持平等、自愿、公平的原则签订的转让房地产的协议。拟交易物业业主因故不能亲自签订房地产转让合同(协议)的,应指定代理人并出具书面委托书,委托书应明确代理人相关代理行为的具体内容、行使权利的范围和与权利相对应的应承担的义务。本案例中,由于梁某并非拟交易物业的所有权人,并且在签订《买卖确认书》之前,梁某未取得交易该物业的委托书,因而,已签订的《买卖确认书》是没有法律效力的, 是可撤销合同。
    中介公司在促成交易时务必注意:在签订合同(协议)前,要对卖方身份进行确证,查明卖方与交易物业产权人之间的关系。购房者在购房过程中也应注意:应积极主动地向中介公司及卖方了解各方面信息,必要时还应要求中介公司及卖方出具有关资料证明,以确保自身利益不受到损害。如本案例中,A中介公司和购房者在交易过程中如果都能及时核对卖方身份也就不会发生纠纷了。     本案例值得读者注意的另外一个问题是"睇楼纸"。目前,在二手房交易看楼过程中,中介公司为确保自身利益不受某些投机行为的损害,一般会要求购房者在看楼前签署"睇楼纸",约定某些承诺,若违反该承诺,中介公司有权要求看楼者支付一定数额的违约金。如本案例中所述"本人或本人的家属、授权人、委托人、代理人保证不会直接或通过其他房地产公司与该楼宇之楼主联系。如果本人或本人的亲属、授权人、委托人、代理人并非通过本中介方购买/租赁,本人须向本中介方支付违约金为成交价的10%或者租金的2倍作为赔偿"的约定便是一例。
    本案例中的违约问题想根据“蹄楼纸"的约定期限来进行具体分析:如果超过“蹄楼纸”约定期限,买卖双方可以不受中介方约束力接进行房屋交易;如果在约定期限内,买卖双方避开中介方直接交易的,中介方可依法主张自己的权利。比如广州某先生与A中介公司已签的"睇楼纸"约定期限是6个月,结果该先生2个月后通过其他中介公司购买了该房屋,如果A中介公司依法主张自己权 利的话,该先生将承担违约责任(如支付违约金等)。因此,此案例中如果唐某的儿子购买该物业的时间已超过唐某与A中介公司所签"睇楼纸"的约定期限, 唐某无需支付违约金:如果没有超过约定期限,且"睇楼纸"中又不存在显失公平的条款,则唐某必须按约定支付违约金。返回重庆二手房首页

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