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案例分析:物业无产权证 交易难保成功

来源:365地产家居网 2015-04-27 11:07

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案例回放:

    林某欲购买放盘于A中介公司的一处物业,在实地查看该物业时,该中介公司经纪人员口头向其保证该物业肯定有房地产权证。在没有见到该物业房地产权证的情况下,刘某与A中介公司签署了《买卖要约通知书》,并向该中介公司支付了1万元购房诚意金。后来,林某向卖方了解到该物业已有多年楼龄,只有预售契约,没有房地产权证,这与A中介公司经纪人员之前向他所作保证不符。因而,林某认为A中介公司这种行为违背了诚信原则,要终止交易并让A中介公司退还所收的1万元购房诚意金。A中介公司则认为,该物业虽然没有房地产权证,但是卖方持有该物业的预售契约,在市场上进行交易是法律许可的(本案发生于2005年6月1日前,即国务院转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》所规定的"禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让"的规定实施之前。);另外,已签《买卖要约通知书》也是当事人真实意愿的表达,买方应履行合同。同事,A中介公司称,由于林某毁约,致使交易不成,根据《买类要约通知书》中"如买方悔約不继续的买该物业,則卖方有权没收定金并另行出售该物业,而买方亦需向中介公司支付该物业交易价格的6%作为违约金"的约定,他们有权追究刘某的违约责任。

案例分析

    本案例纠纷是由所交易物业的产权情况与中介公司的口头承诺不符,该物业尚未取得房产证,只有预售契约引起的。
    此案发生的时间是2004年5月,在当时,虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但该法第四十五条同时规定"商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定",而国务院未出台具体规定。因此,在一些地方的房地产市场管理实践中,预售商品房(只有预售契约,无房地产权证)再行转让是没有被禁止的(广州的情况就是如此),所以本案中物业卖方虽然没有取得房产证,但是持有预售契约也是可以进行正常交易的。同时,各位读者也应注意,2005年6月1日之后预售商品房是被禁止转让的。
    中介公司在促成交易的过程中,一定要本着诚信原则依法进行中介服务活动。如本案例中,所交易物业中只有预售契约,尚未取得房地产权证,中介公司经纪人员就应在签订《买卖要约通知书》之前如实向买方说明情况,而不应有隐瞒和提出没有任何根据的口头保证。
    购房者一定要注意:在交易过程中,要谨慎对待中介方的口头承诺,不仅要对口头承诺的真实性进行查证,而且要写入合同附加条款中,这样不仅能避免事后纠纷,即使纠纷产生,这也是一种能有效维护自身权益的法律依据。本案例中,在签订《买卖要约通知书》时,林某如果能将A中介公司经纪人员的口头承诺写进要约的附加条款中,并约定附加条款与事实不符时A中介公司要承担的责任,在此情况下,一旦纠纷发生,林某就可据此主张自己的权利。返回重庆二手房首页

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