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案例赏析:买房越权签约 拒售遭投诉

来源:365地产家居网 2015-04-23 14:30

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案例回放:
    李某委托A中介公司出售她拟继承的,属于半年前过世丈夫谭某名下的一处物业,并与该中介公司签订了 《住房委托出售协议书》。之后,张某看中了该物业并打算购买。由于该物业业主谭某去世后,李某还未办理继承手续所以该物业尚未转到李某名下,但李某承诺很快就可办理好继承手续并领取该物业房地产权证。张某相信了李某的承诺,于是买卖双方及A中介公司签订了三方《临时买卖合同》,同时李某收取了张某的2000元购房定金。
    签订《临时买卖合同》后不久,张某被李某告知,由于其所出价格偏低, 李某愿意主动退回所收购房定金,终止此交易。张某认为《临时买卖合同》是在A中介公司见证下双方自愿签订的,是当事人真实意愿的表达,属于有效合同,不愿意接受李某终止交易的要求,于是向广州市中介服务管理所投诉。 经广州市房地产中介服务管理所调解,李某承认违约,答应向张某赔偿1000元。但张某认为,按照《临时买卖合同》约定,李某单方面取消合同应该双倍返还定金。而李某认为虽然.《临时买卖合同》是经过自己认可之后才签订的,但是从法律上说,在办理合法继承手续之前,她自己还没有成为该物业的合法业主,不具备处里过世丈夫物业的主体资格,因此所签《临时买卖合同》是无效的。
案例分析 
    遗产继承有两种方式:遗嘱继承和法定继承。在本案例中,这两种方式可能产生三种结果:1.如果业主留下遗嘱,明确表示该物业全部由李某继承,或者业主没有其他直系亲属,只能由李某继承,则李某有权处置该物业;2.如果业主没有留下遗嘱,那么按照《继承法》关于遗产继承方面的规定,李某只有部分权利处置该物业;3.如果业主留下的遗嘱说明该物业不能由李某继承的话,则 李某无权处置该物业。
    从此案例来看,虽然李某已经完全获得该物业的继承权,但是在签订《临时买卖合同》时,该物业的继承手续还未办理,因而卖方对该物业还没有完全的处置权。根据《合同法》规定,在此情况下所签《临时买卖合同》属于无效合同,因此合同中规定的定金条款当然也无效。但是需要指出的是,李某在明知自己对该物业还没有完全处置权的情况下,就以业主的身份签订《临时买卖合同》的行为如果确实给买方造成了经济损失,买方可以依法向李某索赔。
    此案例给予中介公司的启示是:在为买卖双方提供中介服务时,应该按照合法的操作程序,对房屋产权以及权属状况进行充分查验,确认卖方已取得合法的房屋所有权和完全的处置权(如本案例中李某合法继承权的办理),然后再促成交易。本案例中A中介公司在接受李某的委托时,并没有按照规定程序对李某 的物业权属情况进行查证,服务存在瑕疵,也应该为买方张某的损失承担部分责任。返回重庆二手房首页

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