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案例赏析:合同约定不明 维修基金谁付?

来源:365地产家居网 2015-04-23 13:20

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案例回放:
    张某通过A中介公司欲将其已拥有8年的一处物业出售(该物业是在1998当年9月前与开发商签订商品房买卖合同的)。后经A中介公司介绍,买方李某看中了此物业。经买卖双方就交易过程中的各场问題协商达成一致意见后,签订了《房屋买卖合同》。在买卖双方办理该物业产权过户手续过程中,该物业开发商要求张某先付清物业维修基金。  
    张某认为:当初与该物业开发商签订的商品房买卖合同中并没有约定物业维修基金由其支付,现在开发商向其收取物业维修基金是无法律依据的;况且,该物业现在已经出售给李某,即使要交付物业维修基金,亦应由李某支付。而李某认为,已签《房屋买卖合同》中没有约定物业维修基金应由其支付,因而,其本人没有支付物业维修基金的责任。
    发展商、张某以及李某三方就物业维修基金支付同题各执己见。那么,该物业的维修基金到底应该由谁支付呢?
案例分析
    物业维修基金是指物业公用部位、公用设施发生损坏时,用于进行维修改造的资金。2003年9月,广州市国土房管局发布了《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》,根据该通知:商品房预售许可证在1998年10月1日后核发,商品房买卖合同在2003年8月31日前签订的,且商品房买卖合同中并无约定由购房者缴纳物业维修基金的,应由开发单位(即开发商)支付物业维修基金;预 售许可证在1998年9月30日前核发或商品房买卖合同在2003年9月1日后签订的,则应由购房者支付物业维修基金。
    此案例中的卖方是在1998年9月之前与开发商签订商品房买卖合同的,根据时间推断,该开发商的商品房预售许可证应该是在1998年9月30日之前核发的。根据《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》的相关规定,物业维修基金不应由开发商缴纳,而应由购房者缴纳(即本案例中的卖方)。
    另一个问题是,张某是否有权要求李某缴纳该物业的维修基金呢?从《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》规定可以看到,该规定所讲的购房者是指与建设单位签订商品房买卖合同的购房者,即此案例中的张某。根据《合同法》的有关规定,出卖人交付标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。这也就是说,张某在将房屋转售给李某时,有义务保证没有第三人要求李某支付任何费用,因此,张某应该在转让房屋前按照规定缴纳物业维修基金,并且其不仅没有权利要求李某缴纳该物业的维修基金,而旦还负有保证没有第三人要求李某支付任何费用的义务。
    买卖双方应注意:在签订房屋买卖合同之前,为保障自己的权益,应主动对转让商品房涉及的相关规定做初步的了解,在清楚相关事宜之后再作进一度的决定;在签订合同(协议)时,应将诸如"物业维修基金应由谁支付"等此类的细节问题逐一列明,并明确双方的权利义务,避免日后产生纠纷。返回重庆二手房首页

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