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案例赏析:口头承诺无凭据 书面合同方有效

来源:365地产家居网 2015-03-27 11:30

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案例回放:
    王某欲购买放盘于A中介公司的一处物业,经两次实地查看该物业后,王某与A中介公司签订了 《房屋买卖委托代理协议书》和《买方承诺书》各一份,约定 "A中介公司如能成功促成交易,买方支付中介服务费4800元,并代卖方支付有关税资、中介服务费共计4000元"。之后,买卖双方及A中 介公司三方又正式签订了《房屋买卖合同》,同时,买卖双方口头约定:买方帮卖方支付中介服务資,卖方将该物业所附带的家私电器送给买方;如卖方未能将该物业所附带家私电器送给买方,卖方需将买方代其所交的中介服务费退还。合同签订当日,买方便分别向卖方和A中介公司交付了首付楼款及中介服务费。
    房屋买卖合同签订后不久,买方发现卖方不遵守其口头承诺,欲将部分家私电器(床、水箱、电視机、空调、消毒拒等)搬走,便找来A中介么司负责此项代理业务的经纪人苏某到现场查看,但苏某并未帮助买方阻止卖方的行为。买方认为卖方违背口头承诺,A中介公司未履行职责阻止卖方行为,遂进行投诉,要求A中介公司退还其所承担的卖方中介服务费。
    A中介公司认为:他们已履行职责促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,根据已签《房屋买卖委托代理协议书》和《买方承诺书》约定,公司拒绝退回所收买方替卖方所交中介服务费;搬走家私电器是卖方个人行为,与公司无关,买方如认为该行为违约,应通过法律途径追究卖方责任。
案例分析:
    口头承诺也是承诺的一种形式,但只有双方都认可或有其他有效证据来证明的口头承诺,比如合法的录音或事后的书面承认等,才具有法律效力。由于口头承诺可变因素多,容易引发纠纷,法律上不支持没有证据证明的口头承诺,而书面形式更易得到支持。
   本案例中,买方认为卖方没有履行其曾做出的口头承诺,应退还替卖方缴纳的中介服务费;而中介公司则以《买方承诺书》为依据,认为公司依合同约定收取买方替卖方所交的中介服务费并无过错。由于买方无法对其所称的卖方口头承诺进行举证(注意,所举证据必须具备以下三个条件:1.合法取得;2.经检验无瑕敏(非拼接的);3.有其他证据佐证,例如与本案无利害关系的人证以及录音带等相关物品作为物旧。),而中介公司与买方签订的《买方承诺书》是具有法律效力的书面合同,因此中介公司可依法不退还买方替卖方缴纳的中介服务费。
    本案例中,由于买方无法对其所称的卖方口头承诺进行举证,只能以《房屋买卖合同》中的相关条款为依据,通过协商或司法途径向中介公司要回其替卖方 所交的中介服务费。返回重庆二手房首页

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