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二手房买卖如何应对到手价

来源:365地产家居网 2014-11-24 10:51

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文前提要:二手房市场流行“到手价”,显而易见,这会增加买方的交易成本。对于准备在近期买房的购房者来说,只能去面对。不过专家提醒说,买家可对不同房源的“到手价”进行比较,以增加还价成功的几率。

二手房市场流行“到手价”。记者了解到,目前二手房市场上,挂牌价大都为“到手价”。卖家的意图非常明显,就是希望通过这种方式来转嫁因为政策调整而产生的税费。因而对于买家来说,如果对这种报价方式不了解,难免会在不知不觉之间吃“哑巴亏”。

在二手房交易过程中会涉及到房产营业税、二手房个税等税负,而税负的大小又与卖家持有房产的年限有着密切的联系,因此“到手价”对于不同情形的二手房来说,可能存在一定的差异。

在此,我们对不同情形的“到手价”一一进行解析,希望购房者在确定购房成本,甚至在议价环节能够有所帮助。

“到手价”大行其道

在等待了将近3个月之后,看到房价仍未松动,徐亮又开始看房了。看房的时候,他发现了一个很奇怪的现象,即问到房价的时候,业务员总会闪烁其辞地介绍说是“到手价”,他同时还发现,如果不仔细询问,中介业务员一般也不会很详细介绍“到手价”到底包含哪些费用。而就在3个月前,徐亮也曾看过房,但那时并没有“到手价”这种说法。

其实,“到手价”已成为二手房市场中的普通现象。“现在来挂牌的基本上都是‘净到手价’”,一家中介公司的业务员杨先生告诉记者。

所谓“到手价”其实是一种俗称,即指挂牌价为实际卖房所得,而所有原本由卖家承担的税费,均让买方来承担。更有甚者,有卖家甚至要求买家连中介费也一并承担。记者同时同上海几家大型中介公司了解到,在今年2月份成交的案例中,就有5成房源以“到手价”的方式成交。

有中介公司向记者反映,进入3月份以来,“到手价”已经成为绝大多数卖家共同的选择。某中介公司徐汇分店经理顾先生表示,除了少量税费负担不重的老工房房源外,其余的都采用“到手价”方式挂牌。

与“到手价”相对应的是“税费自理价”,意即买卖双方各自承担各自的税费。而在3个月以前,市场上最为常见的就是这种报价方式。

“到手价”中有名堂

“到手价”的出现,对买家来说,最为直接的影响就是导致交易成本大幅增加。与此同时,这种交易方式还会产生隐性成本,如新增房贷利息。

有业内人士告诉记者,“到手价”一般是在卖家心理价基础上计算得出的。举例说明,假如上海的王先生在2006年以200万元的价格在静安区购置了一套公寓(非唯一一套),近期打算以450万元的价格售出。

根据国家在去年年底颁布的税费政策,房产营业税免征期限由原来的2年回复到5年,这套公寓为征收对象;而与此同时,由于这套公寓有较大幅度的升值,因此缴纳二手房个税也是在所难免。下面分别计算营业税和个税纳税总额。

营业税:450万元×5.45%=24.525万元;

二手房个税:450万元×2%=9万元(注:选择按照总房价的2%征收);

中介佣金:450万元×1%=4.5万元。

根据上述计算,王先生在目前出售这套公寓所需承担的主要税费以及中介佣金共计38.025万元。于是最终挂牌价会变成488万元,而不是王先生开出来的450万元。由此看来,中介公司在确定挂牌价的时候,就已经把税费等都全部加到了总房价中。

如果王先生并未打算以“到手价”方式出售,买家其实只需缴纳契税。根据目前相关政策规定,这套公寓总价已经超过245万元的非普通住宅上限标准,因此这套公寓应该划归为非普通住宅范围,买方需按照非普通住宅标准缴纳契税,税率为3%,纳税总额为:

450万元×3%=13.5万元。

再加上自己需要承担的中介佣金,买家购买这套公寓的主要交易成本约18万元,与“到手价”相比,不到它的一半。

当然,上述计算结果为显性成本。需要注意的是,“到手价”还会产生不为人所重视的隐性成本,即新增交易成本所产生的利息成本。如果申请按揭贷款,将会新增大约27万元的房贷,按照目前较为常见的4.75%年利率水平来估算,20年期要增加约14万元的利息支出。

甄别房价高低有诀窍

那么对于购房者来说,最为关键的是如何判断卖家售价是否高于市场水平。记者在采访中了解到,目前市场已进入观望阶段,虽然绝大多数卖家的心态比较平稳,但对于合理的还价要求,还是会适当考虑的。因此买家要做的,就是学会甄别“到手价”中过高的部分。

记者通过对比发现,税费的多少跟是否为普通住房、是否为唯一一套住房以及持有时间有着极大的关系,因此可结合“普通”、“唯一”以及“年限”这三大关键词来进行综合判断。

摸清持有时间:对购房者而言,在向中介打听房价的同时,同时还要打听的一项内容就是卖家持有房产的时间。这个时间期限非常重要,因为税费中所占比例很大的部分房产营业税和二手房个税,都与持有时间有关。根据新规定,持有时间超过5年的,普通住房营业税可免征,即使是非普通住宅,也是按照差额来征收。

因此购房者在看房时,如果碰到两套条件相当的房源,选择持有时间超过5年的房源,则能适当降低开支。一般情况下,持有时间超过5年,营业税、二手房个税等税费开支大幅降低,卖家加价的幅度不会很大。

同时,关注持有时间,就能判断某物业挂牌价是否合理。假如超过5年的房源挂牌价与不满5年的一样,这其实说明前者卖家心理价位偏高,购房者了解到这个信息之后,可与之进行还价。

比如甲、乙两位业主同时出售各自位于上海外环线附的公寓,总价均为150万元,甲持有时间超过5年,而乙不到5年,除此之外,其他条件诸如楼层、房型等都基本相似。从表面看,不管购买哪一套公寓,购房者都必须支付150万元,但仔细对比之后却不难发现,其实甲的要价要高于乙,因为前一种情形所需负担的税费没有后一种情形的高。那么这也意味着甲的要价略高于市场水平,因此与之进行还价,成功的几率要大一些。

普通住宅为首选:相对非普通住宅来说,普通住宅所要承担的税负要比非普通住宅小得多,因此专家建议购房者在选定区域的前提下,尽可能考虑普通住宅为置业目标。以契税而言,购买普通住宅契税税率为1.5%,其中低于90平方米的普通住宅的契税只有1%,而如果是非普通住宅,则达到了3%,要高得多。

除了契税之外,二手房个税负担也要小一些。根据现行规定,对于出售不满5年普通住宅的情形,个税税率为1%,而如果出售不满5年的非普通住宅,税率则为2%,是前者的两倍。

“唯一”与否也重要:卖家出售的是不是唯一一套住宅,这也跟税费的多少有着直接关系。

如对于出售唯一一套普通住宅情形来说,根据新的规定,可以免征二手房个税。而如果不是唯一一套,则无法享受到免征优惠了,必须按照差额的20%或者总房价的1%(普通住房)标准来纳税。因此如果不是唯一一套住宅,在确定挂牌价时肯定会将营业税因素也考虑进去,这其实是增加了成本。

如果卖家出售的是唯一一套住房,转嫁出去的税费相应要少一些,因此如挂牌价与非唯一一套住房的相近,这也说明卖家要价要高一些。购房者可根据实际情况提出还价要求。

不过在此需要提醒的是,考虑到市场处于胶着状态,而卖家的心态并未发生变化,如要保证还价成功,购房者一定要做到有的放矢。比如了解同类型房源的市场价范围,然后确定出卖家要价与市场价之间的差距,再与之据理力争。如果在没有做足这些功课之前贸然提出还价要求,一般会被对方看作没有购买诚意而拒绝。返回重庆二手房首页

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